Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng: Quy trình giải chấp 3 bên an toàn tuyệt đối

1. Điểm cộng và rủi ro lớn nhất khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Một căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng thương mại thực chất có một ưu điểm lớn: Ngân hàng đã kiểm tra quy hoạch và thẩm định sổ hồng thật 100% trước đó. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở khâu rút sổ: Nếu người mua nhẹ dạ chuyển 2 – 3 tỷ đồng vào tài khoản cá nhân của chủ nhà để chủ nhà "tự đi tất toán rút sổ", số tiền đó có thể bị tự động khấu trừ vào các khoản nợ xấu khác hoặc chủ nhà nhận sổ xong không chịu ra phòng công chứng.

Quy trình 4 bước giải chấp 3 bên an toàn tuyệt đối

• Bước 1 — Làm việc trực tiếp tại Ngân hàng đang giữ sổ: Yêu cầu chủ nhà cùng bạn đến gặp chuyên viên tín dụng để xác nhận chính xác Tổng dư nợ gốc + lãi + phí phạt tất toán tính đến ngày dự kiến rút sổ, đồng thời kiểm tra xem sổ có đang đảm bảo cho khoản vay doanh nghiệp nào khác không.
• Bước 2 — Mời Công chứng viên làm việc song song: Đặt lịch Công chứng viên đến trực tiếp trụ sở ngân hàng vào đúng buổi sáng nộp tiền tất toán.
• Bước 3 — Nộp tiền vào tài khoản chuyên thu tất toán khoản vay: Người mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản thu nợ của ngân hàng theo Biên bản thỏa thuận 3 bên.
• Bước 4 — Nhận Sổ hồng gốc + Đơn xóa thế chấp và ký Hợp đồng mua bán ngay tại chỗ: Ngay khi kho quỹ ngân hàng xuất Sổ hồng bản gốc kèm Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, hai bên ký và lăn tay Hợp đồng chuyển nhượng ngay lập tức, và người mua là người cầm giữ bộ hồ sơ gốc đi nộp Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Bảng so sánh 2 phương thức giao dịch nhà đang thế chấp ngân hàng

Phương thức thực hiện	Cách thức vận hành	Độ an toàn cho Người mua
1. Người mua nộp tiền tất toán + Công chứng tại Ngân hàng	Công chứng viên trực tiếp có mặt tại quầy giao dịch ngân hàng khi xuất kho sổ	An toàn 100% (Khuyến nghị áp dụng)
2. Chuyển khoản vay nối tiếp (Vay tại chính Ngân hàng đang giữ sổ)	Ngân hàng giải ngân khoản vay của Bên Mua để tất toán khoản vay của Bên Bán nội bộ	An toàn 100%, tiết kiệm chi phí cầu nối tài chính